Hypothekarkredite: Wie stark in der Schweiz gewachsen?

Das Finanzieren einer Immobilie erfordert aufgrund der hohen Preise öfters einen Hypothekarkredit, umgangssprachlich als Hypothek geläufig. Damit finanzieren die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer das Bauen einer neuen Immobilie oder das Kaufen einer bestehenden Immobilie. 

Die Kreditform entspricht einem Darlehen. Als Sicherheit für dieses Darlehen dient die Immobilie. Folgende Objektarten lassen sich bei Hypothekarkrediten im Wesentlichen unterscheiden: 

• Einfamilienhäuser und STWE (Eigentumswohnungen)
• Ferienhäuser-/Ferienwohnungen
• Landwirtschaftsobjekte 
• Wohnobjekte (Wohnanteil > 50%)
• Geschäftshäuser (Wohnanteil < 50%)
• Bauland 
• Industrielle Objekte und Spezialanlagen 
• Objekte von OERK (öffentlich-rechtliche Körperschaften)

Dieser Blogeintrag fokussiert sich nicht auf eine spezifische Objektart, sondern auf die Hypothekarkredite als Ganzes der schweizerischen Banken im Inland. Zusätzlich analysiert er das Wachstum der Hypothekarkredite bei den privaten Haushalten. Diese Gruppe wohnt zumeist in Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Am Schluss folgt ein Ausblick zu weiteren Themen. 

Knapp 1.03 Billionen CHF mehr Hypothekarkredite seit 1986 

Die untenstehende Abbildung 1 stellt von 1986 bis 2025 den gesamten Betrag der Hypothekarkredite in der Schweiz aller Banken dar. 1986 betrugen diese 197'990 Mio. CHF (197.99 Mrd. CHF). Die Bestände der Hypothekarkredite wuchsen bis ins Jahr 2025 um knapp 1.03 Billionen CHF an.

Abbildung 1: Volumen Hypothekarkredite zwischen 1986 und 2025 (Quelle: SNB)

Zweite Hälfte der 1980er mit starkem Schub

Ab 1986 liegen statistische Daten der Schweizerischen Nationalbank vor. Im Zeitraum von 1986 bis 1990 zog das Volumen der Hypothekarkredite von 184 Mrd. CHF um 115 Mrd. auf 313 Mrd. an. Dies entspricht einer Zunahme von fast 58% innert vier Jahren, im Mittel von rund 12.12% oder knapp 29 Mrd. jährlich. Die 1990er Jahre und die erste Hälfte der 2000er Jahre wiesen ein geringeres Wachstum auf. Die Hypothekarkredite kletterten von 333 Mrd. im Jahr 1991 acht Jahre später auf 438 Mrd. In einfachen Worten formuliert nahmen sie um knapp einen Drittel (31.48%), also pro Jahr rund 3.81% oder gegen 14 Mrd. zu. Zwischen 1995 und 2005 schrumpfte diese Zunahme auf 3.15% pro Jahr. 2005 lag das durchschnittliche Volumen der Hypothekarkredite bei 532 Mrd. 1997 und 2001 nahm die SNB zwei Änderungen im Erheben der statistischen Daten vor (s. Details unten). Dies bewirkte einen zusätzlichen Betrag von rund 7.1 Mrd., was bereinigt einen Zuwachs von 3.28 Prozent für die Zeitachse 1991 bis 1999 beziehungsweise nahezu unverändert für die Zeitspanne 1995 bis 2005 bedeutete.  

Das aktuelle Jahrzehnt setzte diesen Trend fort. 2020 erfasste die SNB einen Bestand an Hypothekarkrediten von 1'056 Mrd. Im letzten Jahr wies sie bereits 1'227 Mrd. aus, ein Plus von 16.18%. 

 Der Trend der steigenden Hypothekarkredite fand im aktuellen Jahrzehnt seinen eindrücklichen Fortgang auf 1'226.53 Mrd. (1.23 Bio. CHF). Bei knapp über drei Prozent  verharrte die jährliche Zuwachsrate bei den Hypothekarkrediten weiterhin bis zum Jahr 2025. Pro Jahr machte dies immer noch beachtliche 3.05 Prozent und absolut gegen 34 Mrd. aus, eine Milliarde mehr, als im letzten Jahrzehnt. Die Statistik der SNB erwähnte keine weiteren zu berücksichtigenden Anpassungen bis Ende 2025. 

2000er Jahre nach 2005 ziehen 2010er Jahre mit

Das Jahr 2005 läutete eine deutlich stärkere Phase ein. Ab September 2006 flossen nicht nur die Zahlen der Grössten, sondern jene aller Raiffeisenbanken ein. Nimmt man die durchschnittliche Veränderung im Vormonat August 2006 und dem Nachmonat Oktober 2006 als Referenz, kamen rund 64 Mrd. an Volumina dazu. Von 2005 bis 2009 kletterten die Hypothekarkredite um 30.96% auf 696 Mrd.. Dies kam einer Verdoppelung seit 1992 gleich. Um die vorerwähnten 64 Mrd. ausgeklammert, gab es innert vier Jahren einen Anstieg von 100 Mrd. seit 2005, also fast einem Fünftel. Starke Zunahmen tauchten in den 2010er Jahren sowie in der ersten Hälfte der 2020er Jahre auf. Die SNB verzeichnete 2010 731 Mrd. an Hypothekarkrediten. 2019 führte sie erstmals über eine Billion (1'024 Mrd.) auf. Im zweiten Jahrzehnt des neuen Jahrhunderts weiteten sie sich um 40% aus. Jährlich bedeutete dies eine prozentuale eine Zunahme von 3.65 Prozent oder absolut gegen 33 Mrd.. In den 1990er Jahren und 2000er Jahren lagen absolute Zunahmen von 16 Mrd. und 26 Mrd. vor. Der Betrag des jährlichen Zuwachses verdoppelte sich in den 2010er Jahren gegenüber den 1990er Jahren. 

Jährlich 1 Mrd. mehr Hypothekarkredite als 2010 bis 2019

Im zweiten Jahrzehnt des neuen Jahrhunderts weiteten sie sich um 40% aus. Jährlich bedeutete dies eine prozentuale eine Zunahme von 3.65 Prozent oder absolut gegen 33 Mrd.. In den 1990er Jahren und 2000er Jahren lagen absolute Zunahmen von 16 Mrd. und 26 Mrd. vor. Der Betrag des jährlichen Zuwachses verdoppelte sich in den 2010er Jahren gegenüber den 1990er Jahren. 

Wie steht es um die Hypothekarkredite bei den privaten Haushalten? 

Abbildung 2: Volumen Hypothekarkredite der privaten Haushalte zwischen 1986 und 2025 (Quelle: SNB)

Drei Phasen wiederholen sich

Die Hypothekarkredite bei den privaten Haushalten zeigen ein sehr ähnliches Bild wie der oben untersuchte Bestand der gesamten Hypothekarkredite. In der Folge präsentieren sich die wichtigsten Zahlen. 1986 betrugen sie 124 Mrd. CHF. Bis 1990 legten sie um mehr als die Hälfte (68 Mrd.) auf 192 Mrd. zu. 1999 verzeichnete die SNB eine Zunahme von 99 Mrd. auf 291 Mrd., pro Jahr im Schnitt mit 11 Mrd. Zur Jahrtausendwende knackten die Hypothekarkredite der privaten Haushalte die 300 Mrd. Marke. Sie wuchsen in den 2000er jedes Jahr um rund 26 Mrd. im Schnitt. Ab 2010 wuchsen sie munter weiter von 559 Mrd. auf 764 Mrd. Pro Jahr hiess dies rund 23 Mrd. mehr Hypothekarkredite für Private, d.h. rund drei Mrd. weniger als in den 2000er Jahren. In den 2020er Jahren reduzierte sich dies für deren ersten Hälfte auf 21 Mrd. jährlich. 2025 führte die SNB knapp 889 Mrd. an Hypothekarkrediten bei den privaten Haushalten auf. 

Ausblick

Die nächsten Jahre im aktuellen Jahrzehnt werden zeigen, wie sich das Volumen verändern wird. Aufgrund der anstehenden Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2028 stellt sich die Frage, inwiefern die privaten Haushalte dazu neigen, ihren Hypothekarkredit zurückzuzahlen? Dies, da der zu zahlende Zins nicht mehr beim steuerbaren Einkommen im gleichen Umfang absetzbar sein wird. Das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung sieht vor, dass Steuerpflichtige, welche maximal zehn Jahre vor dem Inkrafttreten ihr selbstbewohntes Eigenheim erworben haben, nach Art. 33a für die nach dem Inkrafttreten verbleibenden Steuerjahre bis zu 5'000 CHF je steuerpflichtiger Person absetzen können. Mit jedem Jahr verringert sich dieser Betrag um 10 Prozent. Wer 2027 ein Eigenheim erwirbt, wird danach noch für zehn Jahre vom Abzug der Schuldzinsen profitieren. Mer Send Immoblog bleibt gespannt dran. 

Statistische Hinweise

Im Juni 1997 erweiterte die SNB den Meldekreis nach NOGA (neue Gliederung der Sektoren in der Wirtschaft), was zum Entfallen des Hochrechnens bei den Regionalbanken und Sparkassen führte. Im Vergleich zum Vormonat Mai 1997 und Nachmonat Juli 1997 beeinflusste dies die Zahlen im Juni 1997 um knapp 1.4 Mrd. nach oben. Rund vier Jahre später ab November 2001 stützte sie sich nicht mehr auf den Bilanzwert, sondern auf die Bruttoforderung. Dies beeinflusste die durch die SNB erhobenen Zahlen mit 5.7 Mrd. nach oben. Im Juni 2013 begann sie mit dem Führen der Zahlen der PostFinance AG in ihrer Statistik. Ein wesentlicher Einfluss gegenüber Mai und Juli 2013 lässt sich nicht feststellen. 

Quellen

https://www.cler.ch/de/blog/blog/was-ist-eine-hypothek, Stand per 22.09.2026

https://www.fedlex.admin.ch/eli/fga/2025/23/de, Stand: 30.09.2026.

https://data.snb.ch/de/topics/banken/cube/bakredinausbm?fromDate=1985-07&dimSel=D1(I),D2(H),D3(F), Stand per 30.09.2026.

https://data.snb.ch/de/topics/banken/cube/bakredsekbm?dimSel=D1(H),D2(F),D3(AA)&fromDate=1985-06, Stand per 30.09.2026.